Permis de construire ou déclaration préalable ? Le guide 2026

Le principe général : — Emprise au sol ≤ 5 m² : aucune formalité (sauf modification façade ou zone protégée) — Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable (DP) — Au-delà de 20 m² : permis de construire (PC) Exception majeure : en zone couverte par un PLU, le seuil PC passe à 40 m² pour les constructions adossées à un bâtiment existant (pergola adossée, auvent). Les constructions autoportées (carport isolé, pergola autoportée) restent à 20 m².

En zone PLU (la grande majorité des communes) : — Pergola adossée : DP jusqu'à 40 m², PC au-delà — Pergola autoportée : DP jusqu'à 20 m², PC au-delà Hors zone PLU (communes rurales sans document d'urbanisme) : — DP jusqu'à 20 m² pour tout type de structure — PC au-delà de 20 m² Vous pouvez vérifier si votre commune a un PLU sur le Géoportail de l'urbanisme.

Si la surface de plancher totale du bâtiment (maison + extensions) dépasse 150 m² après travaux, le recours à un architecte est obligatoire (article R431-2 du Code de l'urbanisme). Bonne nouvelle : les pergolas ouvertes (sans murs) ne créent pas de surface de plancher. Seule l'emprise au sol compte. Vous n'êtes donc généralement pas concerné, sauf si votre maison approche déjà les 150 m².

Depuis le 1er janvier 2025, la déclaration préalable se dépose avec le CERFA 16702*03 — les anciens formulaires 13703, 13702 et 13404 sont abrogés, et un dossier déposé avec l'un d'eux est rejeté. Le 16702*03 couvre l'ensemble des travaux sur maison individuelle et ses annexes : pergola, carport, abri, panneaux solaires, clôture, piscine. Sur le formulaire, deux cases structurent le dossier : « construction nouvelle » pour une structure autoportée (carport isolé, pergola en îlot), « travaux sur construction existante » pour une structure adossée (pergola contre la façade, auvent). Le permis de construire, lui, utilise un formulaire distinct de demande de permis — le CERFA de déclaration préalable ne peut pas en tenir lieu. Le dépôt peut se faire au guichet de la mairie, par courrier recommandé, ou en ligne : toutes les communes de plus de 3 500 habitants sont tenues de proposer une téléprocédure de dépôt dématérialisé. Le dépôt en ligne fournit un accusé de réception électronique horodaté — la preuve qui fait courir le délai d'instruction.

Une déclaration préalable comme un permis de construire sont valables 3 ans, prorogeables deux fois pour 1 an — soit 5 ans maximum pour commencer les travaux. La demande de prorogation se fait par courrier simple à la mairie, au moins 2 mois avant l'expiration. Deux causes de péremption à connaître : ne pas commencer les travaux dans le délai de validité, ou les interrompre pendant plus d'un an après les avoir commencés. Dans les deux cas, l'autorisation tombe et il faut redéposer un dossier complet — instruit selon les règles d'urbanisme en vigueur au moment du nouveau dépôt, qui peuvent avoir changé. Côté délais d'instruction, la DP est nettement plus rapide : 1 mois contre 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle (comptez 1 mois de plus dans les deux cas en secteur protégé). C'est l'une des raisons de calibrer un projet pour rester sous les seuils du permis quand c'est possible.

Un refus de DP ou de permis doit être motivé : la mairie doit citer les règles d'urbanisme précises qui s'opposent au projet (article du PLU sur la hauteur, les distances, les matériaux…). Un refus non motivé ou fondé sur des considérations d'opportunité est illégal et contestable. Trois voies s'offrent à vous, dans cet ordre d'efficacité. D'abord, modifier le projet et redéposer : si le refus vise la hauteur ou la couleur, un dossier corrigé passe généralement à la deuxième instruction — c'est la solution la plus rapide. Ensuite, le recours gracieux : un courrier argumenté au maire dans les 2 mois suivant le refus, qui conserve vos délais de recours contentieux. Enfin, le recours contentieux devant le tribunal administratif, dans les 2 mois — à réserver aux refus manifestement illégaux, car la procédure prend 1 à 2 ans. Dans tous les cas, demandez le règlement écrit de la zone avant de redéposer : la plupart des refus proviennent d'une règle du PLU que le dossier initial ignorait.

Structure autoportée (carport, pergola autoportée) : — ≤ 5 m² : rien — 5-20 m² : DP — > 20 m² : PC Structure adossée en zone PLU (pergola adossée, auvent) : — Toute surface : DP (modification façade) — > 40 m² : PC Structure adossée hors PLU : — Toute surface : DP — > 20 m² : PC